?
?
查看: 96|回复: 0
打印 上一主题 下一主题

“迁都”中的奥园,又遇到麻烦了

[复制链接]

57

主题

248

帖子

578

积分

高级会员

Rank: 4

积分
578
楼主
跳转到指定楼层
发表于 2019-8-22 18:07:09 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册 |

x
近日,奥园地产有两条大新闻:一是媒体广泛报道,说是其总部将迁往深圳;二是在惠州的一个盘受到了“住宅”变“商住”的投诉。
01
“住变商”,业主不干了
8月12日,有媒体报道称,中国奥园旗下开发的惠州开城首府500多户业主投诉开发商,自己签的购房合同被“偷梁换柱”了。
近日,位于惠州市惠阳区开城大道的奥园开城首府业主王先生向媒体记者投诉称,2017年购买的住宅,在草签合同时明明显示的是“住宅”,在拿到正式网签合同时,却发现合同上规划用途变成“商住”。
资料显示,奥园开城首府的开发商是惠州市合富地产开发有限公司,系奥园的分公司。据了解,该项目5层以下为商业,5层及以上用于居住,当初销售人员宣称5层以上都是“住宅”,约有500余户,建面从60平方米到109平方米不等。
“购房时宣传的是住宅,草签合同显示是住宅,部分业主的正式合同也是住宅,另有部分业主拿到的正式合同第三页是被偷换掉的,合同编码和其他页数都不一样,也没有骑缝章。”在接受采访时,另一业主直言奥园偷换合同。
北京市东元律师事务所合伙人、律师李松在接受记者采访时表示,“如果业主所称属实,在没有经过购房者同意的情况下,开发商单方擅自变更合同约定,业主可以追究开发商的违约行为。另外,开发商在前期宣传时,如果宣传资料是关于住宅的相关宣传,该宣传使业主产生错误认识,根据中国《合同法》的相关规定,业主可诉至法院,撤销合同,要求开发商返还房款。”
目前,相关业主已经联合起来向开发商维权。事件真相和处理结果还有待官方公布。
02
“住改商”,猫腻在哪里?


那么,为什么会出现这种“偷梁换柱”情况呢?
在中国奥园2017年年报中,惠州奥园开城首府的用地性质一栏,是“高层公寓、商业”。如下图:







近年来,改变住宅用途的案例时有发生。那么,住宅与商住,到底有哪些不同?开发商为啥总想着改变住宅用途呢?

  • 产权年限不同。住宅能用70年,商业房只能住40年。同时,《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。如果真需要继续使用土地,土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的,则土地被收回。
  • 配套设施不同。商改房无法迁入户口,无法就近入学。
  • 容积率及用于绿化、公共设施面积不同。相对住宅而言,商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
  • 安全级别不同。商业房对通风要求相对较低,安全上存在一定隐患。商业房需要安装消防管道入户,住宅无!
  • 物业费、管理费以及转让契税不同。商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费,因此其居住成本高于普通住宅。其次,商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。另外,商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
这么多的不同,开发商为什么要拿商业用地来开发住宅呢?
一般来说,“商改住”有以下几种情况:①该区域不适合商,适合住;②开发商开发的这个地段也是适合住,而非商用;③“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。
而,第三种情况,最为普遍。
03
都是千亿惹的祸?
2007年在香港上市的中国奥园,成立于1996年,2013年跨入百亿房企行列。2018年合同销售额达到912.8亿元。2019年公司销售目标为1150亿元,而克而瑞2019年1-7月全口径销售金额榜单中,奥园集团以602.8亿位列第26位。2019实现冲入千亿俱乐部目标几无悬念。





最近三年,奥园的发展驶入了快车道。2016年至2018年,其合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元、912.8亿元,分别同比增长68.8%、78.1%、100%,复合年增长率达89%。
在冲刺千亿的2019年,奥园更是宣布将地产总部从广州迁到深圳,展示了其大展拳脚的勃勃雄心。
然而,与捷报频传极不相称的是,中国奥园在购房者心目中的口碑却在严重受损。
打开网络搜索,关于奥园的维权报道及评论随处可见。这些报道以及评论涉及到的项目有北京、广州、太原、成都、重庆、玉林、沈阳、中山、阳江、嘉兴、佛山、南京、株洲、合肥等地,投诉的问题多种多样:房屋质量、私改规划、面积缩水、虚假宣传……
其实,在中国地产圈,有两个流派,一个是追求性价比的所谓高周转,一个是追求高性能的所谓精品路线,前者是主流,做法是利用高周转来快速扩大规模,因为地产圈没有“小而美”,只有“小而没”,后者以宋卫平时代的“绿城”为代表,将工匠精神融入住宅,用慢工出细活来建造豪宅。
有人把如今的房企竞争比作在赛道上飙车,一个房企的领军人物是赛车手,如何既快又安全的冲到终点,是考验一个赛车手在速度与安全之间能否找到一个安全的结合点。
显然,奥园要做的,还有很多。

发表回复

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册 |

本版积分规则

快速回复 返回顶部 返回列表